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Cos’è La Cedolare Secca? Tutto Ciò Che Devi Sapere!

cos'è la cedolare secca
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Hai una casa in affitto? Non puoi non sapere cos’è la cedolare secca! Scopri di cosa si tratta, come funziona e tutti i vantaggi della cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino.

Che tu sia un proprietario di casa alle prime esperienze di affitto, o un cliente insoddisfatto delle agenzie immobiliari tradizionali, il problema che affronti è sempre lo stesso… come fare a trovare una soluzione contrattuale vantaggiosa sia per te che per il tuo inquilino? La risposta è nella cedolare secca, un regime di tassazione molto vantaggioso, che sempre più persone scelgono.

Si, lo sappiamo, per capire come funzionano le locazioni servono tempo e concentrazione.
Per questo motivo abbiamo compilato per te una guida completa su che cos’è la cedolare secca. 

Se non conosci bene questo regime di tassazione, il nostro consiglio è di leggere tutta la guida, e di approfondire i punti che ti interessano. Se invece sei già pratico della cedolare secca, ma stai cercando informazioni specifiche, passa direttamente al paragrafo che ti interessa.

Cos’è la Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime di tassazione del reddito dai canoni di locazione, alternativo all’IRPEF. Scegliendo l’opzione della cedolare secca, tutti i redditi che percepisci dagli immobili che hai concesso in affitto non sono più soggetti all’IRPEF ed alle relative addizionali, ma ad un’imposta fissa.

L’imposta fissa sostituisce non solo l’IRPEF, ma anche le addizionali regionali, le addizionali comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. La cedolare secca è calcolata mediante aliquote fisse e quindi non fa cumulo con altri redditi. L’aliquota IRPEF ordinaria è invece, al suo minimo, pari al 23% sul 95% del reddito annuale complessivo e aumenta in base al valore del reddito.

Quanto è la cedolare secca sugli affitti – Aliquote

Le aliquote della cedolare secca si calcolano sul canone annuo di locazione, e variano in base al tipo di contratto di locazione che sceglierai:

Ricorda che per godere dell’aliquota del 10% l’abitazione deve trovarsi in uno dei seguenti comuni:

  • comuni ad alta tensione abitativa
  • capoluogo di provincia, o nelle città di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Roma, Napoli, Palermo, Venezia, Torino, o in un comune che confina con queste città
  • comune per cui, dal 2009 in poi, è stato deliberato lo stato di emergenza

Ricorda che se scegli la cedolare secca rinunci all’aggiornamento del canone Istat per tutta la durata del canone di locazione. Questa regola generale prevale sul contratto di locazione. Quindi, anche se nel contratto di locazione vi è una clausola sull’aggiornamento del canone Istat, questa clausola non ha nessun effetto. Devi anche comunicare al tuo inquilino la tua intenzione di rinunciare all’aggiornamento.

Devi anche sapere che: a partire dal 2021, i proprietari che affittano per breve periodo applicando il regime della cedolare secca al 21%, potranno farlo per un massimo di 4 immobili. Superati questi, l’attività del locatore si intenderà come attività imprenditoriale. E sarà necessario aprire la Partita IVA.

Come Funziona la Cedolare Secca sugli Affitti

Chi può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca è riservata alle sole persone fisiche, ed ad alcuni tipi di unità immobiliari. Puoi sceglierla se:

  • sei proprietario di un immobile, e l’immobile è intestato a te in quanto persona fisica.
    –> Se l’immobile è intestato ad una tua società, associazione, o organizzazione non a scopo di lucro, non potrai scegliere la cedolare secca
  • l’immobile è un’unità per fini abitativi.

Questo tipo di immobili è elencato nelle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la categoria A10 (uffici e studi privati).

La cedolare non puo’ essere scelta da:

  • società di persone,
  • società di capitali,
  • imprenditori e lavoratori autonomi

–> anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.

A qual contratti si applica la cedolare secca sugli affitti

  • ai classici contratti di locazione ad uso abitativo
  • ai contratti per locazione a studenti o gruppi di studenti fuori sede
  • ai contratti di locazione transitori

Cos’è la cedolare secca e come funziona adesso è chiaro, ma come faccio a sceglierla per i miei contratti di affitto?

Come posso scegliere la cedolare secca

Puoi scegliere la cedolare secca in qualsiasi momento a partire dalla stipula di un contratto di affitto. L’opzione infatti può essere espressa:

  • all’atto della registrazione del contratto
  • dopo il primo anno del contratto, al momento in cui verserai l’imposta di registro
  • alla proroga del contratto di locazione, entro 30 giorni
  • nella dichiarazione dei redditi, per i contratti inferiori a 30 giorni complessivi all’anno

Se il contratto di locazione è già in essere occorre innanzitutto comunicare all’inquilino, tramite raccomandata, la decisione di adottare il regime alternativo. Successivamente occorre informare l’agenzia delle Entrate, compilando il cosiddetto modello 69. Quando verrà il momento di effettuare la dichiarazione dei redditi, basterà infine calcolare la relativa imposta e versarla con il modello F24.

Ricorda che devi sempre esprimere la tua volontà di aderire alla cedolare secca anche nel contratto di locazione:

Come si Proroga un Contratto di Locazione con Cedolare Secca

E’ possibile continuare ad aderire al regime di cedolare secca anche dopo la scadenza del primo contratto di locazione. In questo caso puoi scegliere di stipulare un nuovo contratto, oppure di rinnovare il contratto esistente in modo tacito.

Con la legge di Bilancio 2020 è stata abolita la sanzione prevista per omessa comunicazione della proroga della cedolare secca, che prima era pari a 100€. Prima di questa legge la proroga andava sempre comunicata all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla stipula del nuovo contratto. Con la nuova normativa però, è venuto a cadere l’obbligo della comunicazione.

La proroga può comunque essere comunicata con una delle seguenti modalità:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web).
  • con la presentazione del modello RLI cartaceo all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.

Quando e Come si Paga l’Imposta Sostitutiva

Le scadenze per il pagamento della cedolare secca sono le stesse del pagamento dell’IRPEF, il 30 giugno ed il 30 novembre. L’imposta sostitutiva va versata compilando il Modello F24.

E’ possibile pagare la cedolare secca sia in un’unica soluzione, che versando un acconto e poi un saldo. Il pagamento in un’unica soluzione è obbligatorio se devi un’imposta inferiore a 257,52 Euro. Se l’imposta da pagare supera questa soglia, puoi godere della rateizzazione:

  • la prima rata della cedolare secca dovrà essere pagata entro il 30 giugno di ogni anno (40%)
  • il saldo dovrà essere pagato entro il 30 novembre di ogni anno (60%)

I codici tributo della cedolare secca sono i seguenti:

  • codice tributo 1840 – acconto prima rata
  • codice tributo 1841 – acconto seconda rata o unica soluzione
  • codice tributo 1842 – saldo

La cedolare secca va sempre indicata nella dichiarazione dei redditi. I quadri di riferimento sono:

  • Il Quadro B ed il Quadro F per i proprietari
  • Il Quadro E sezione V per gli inquilini

La compilazione del Modello 730 non è difficile. In ogni caso, abbiamo compilato per te una piccola guida sulla cedolare secca nel modello 730, dove troverai tutte le informazioni che ti servono.

La Normativa di Riferimento

Questa mini-guida è pensata per fornirti informazioni di massima sulla cedolare secca, e non intende fornire un parere giuridico, né un’interpretazione ufficiale della legislazione sulla cedolare secca…

…ma in definitiva, quando ti rivolgi ad intermediari immobiliari di tipo più tradizionale,

  • quante volte trovi un avvocato dall’altra parte della scrivania?
  • sei veramente sicuro che gli intermediari tradizionali conoscano a fondo la normativa sulla cedolare secca?
  • sei sicuro che gli intermediari interpretino le norme sulla cedolare secca nel modo corretto?

Tutte le regole sul regime di cedolare secca sono regole pubbliche, che possono essere conosciute da tutti, e comprese facilmente da chi ha un buon livello di cultura generale.

Quindi perché non dare un’occhiata alla normativa di riferimento?

  • Le regole più generali sulla cedolare secca si trovano all’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, nella Circolare n. 26 del 1 gennaio 2011, e nel Decreto Legge del 28 marzo 2014, n. 47
  • Come si applica la cedolare secca, e come si paga l’imposta? La risposta a queste domande è nel Provvedimento del 7 aprile 2011
  • Se vuoi sapere di più sulla richiesta di registrazione, la trasmissione telematica della registrazione ed altro, puoi leggere il Provvedimento del 10 gennaio 2014
  • L’interpretazione corretta delle regole generali sulla cedolare secca è stata fornita dalla Circolare n. 47/E del 20 dicembre 2012 dell’Agenzia delle entrate
  • Consulta la Legge di Bilancio 2020 per sapere tutte le novità introdotte per quanto riguarda gli affitti brevi

A questo punto non dovresti più avere dubbi su cos’è la cedolare secca e su come funziona. Hai bisogno di un aiuto più pratico con per mettere in affitto la tua casa? Entra in contatto senza impegno con gli esperti Gromia!

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