Contratto di Locazione

Il Contratto Preliminare di Locazione

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Non lasciarti spaventare o confondere dal nome: il contratto preliminare di locazione è semplicemente un tipo di contratto, che due parti creano per obbligarsi a stipulare un contratto di locazione in futuro.

A questo punto, potresti già chiederti che senso abbia concludere un contratto oggi che impegni le parti a concludere un contratto domani, tra una settimana o un mese. Non sarebbe meglio stipulare il contratto di locazione immediatamente? Ebbene, un senso esiste!

A Cosa Veramente Serve il Contratto Preliminare di Locazione

Sei il proprietario di un immobile e stai cercando di affittare il tuo appartamento già da qualche mese. Finora hai incontrato varie persone, che hanno visitato l’appartamento mostrando un certo interesse. Alcuni ti hanno addirittura promesso di volerlo affittare…ma poi sono sparite nel nulla! Tu intanto continui ad aspettare, mentre il tuo appartamento resta sfitto.

In questo caso, ed in altri simili, come puoi essere sicuro che la persona che ti sta di fronte abbia intenzioni serie? E’ semplice: puoi richiedere al potenziale conduttore di stipulare un contratto preliminare di locazione. Accettando questo tipo di contratto, la persona si impegna nei fatti a stipulare un vero e proprio contratto di locazione in futuro.

Chi Può Stipulare il Preliminare di Locazione

Il contratto preliminare di locazione può essere richiesto, e stipulato, sia dal proprietario di un immobile, sia dal futuro conduttore. I vantaggi di questo tipo di contratto infatti non riguardano solo i proprietari di un immobile.

Purtroppo, i casi in cui un potenziale locatore promette di affittare l’appartamento, per poi ripensarci, trovare un altro inquilino, o semplicemente dileguarsi, capitano anche a chi sta cercando un appartamento. Il contratto preliminare di locazione tutela in modo uguale sia il futuro locatore, che il conduttore.

Come Si Stipula il Preliminare di Locazione

La prima regola da ricordare è che il contratto preliminare è nullo, se non ha la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Quindi:

  • in primo luogo, il contratto preliminare di locazione deve sempre avere forma scritta:
    non fidarti di chi ti propone contratti preliminari “a voce”, di chi giura sul proprio onore, o si affida ad una semplice stretta di mano. Il preliminare di locazione produce effetti giuridici, poiché in caso di inadempienza potrai richiedere il risarcimento dei danni. La promesse e la reputazione, le strette di mano ed i giuramenti non hanno alcun effetto;
  • in secondo luogo, il contratto preliminare di locazione deve avere la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo:
    esistono varie tipologie di contratti di locazione. Alcuni contratti possono essere redatti in forma più o meno libera. Mentre per altri contratti – specialmente i contratti di locazione a canone concordato – esistono dei modelli, e l’uso dei modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti è obbligatorio.

Per stipulare il contratto preliminare, quindi, ti atterrai alla versione definitiva del contratto di locazione.

…Ma Perché?

Perché nel momento in cui il potenziale conduttore ti promette di voler realmente affittare il tuo appartamento, si intende che esiste una volontà comune tra voi due. Si intende anche che avete raggiunto un accordo in merito alla durata del contratto, all’importo del canone annuo, al versamento della caparra, ecc. E’ necessario porre tutte queste informazioni nero su bianco. Ed in un certo senso è anche naturale: chi ha veramente intenzione di concludere un contratto di locazione il prima possibile non esiterà a firmare il contratto preliminare.

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Cosa Succede se il Potenziale Conduttore Si Tira Indietro?

In questi casi, oltre a tutelarsi stipulando un contratto, ci si tutela dal rischio di un danno mediante la caparra.

Il contratto preliminare di locazione prevede due diversi tipi di caparra:

  • la caparra confirmatoria
  • la caparra penitenziale

La caparra confirmatoria è versata da chi si impegna a stipulare il futuro contratto di locazione. Quindi, se la proposta di stipulare un preliminare è giunta dal potenziale conduttore, il conduttore è la persona che dovrà versare la caparra, e viceversa. Se il conduttore rinuncia a stipulare il contratto, poiché magari ha trovato un appartamento migliore ad un canone di locazione più basso, il locatore potrà trattenere la caparra.

La caparra penitenziale è un tipo di caparra diverso. Si tratta di una caparra che può essere prevista dal preliminare di locazione solo se nel contratto preliminare esiste una clausola che obbliga le parti a rinunciare alla risoluzione del contratto. Quindi, se il conduttore rinuncia alla stipula del contratto di locazione definitivo, perde la penale. Se invece firma il contratto definitivo, dovrai restituirgli la caparra.

E’ Necessario Indicare il Termine per la Firma del Contratto di Locazione?

In linea di massima no. Nessun contratto preliminare, per legge, deve contenere questa clausola. E’ possibile però indicare il termine massimo per la firma di un contratto di locazione, in modo da ridurre eventualmente potenziali rischi.

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In ogni caso, si intende che chi firma un preliminare di locazione intende usare l’appartamento, o anche il locale commerciale, entro tempi ragionevoli.

E’ Necessario Registrare il Contratto Preliminare di Locazione?

Forse, hai sentito dire da più parti che devi registrare il contratto preliminare di locazione, che la registrazione va effettuata entro 20 giorni, e che inoltre dovrai pagare un’imposta di registrazione di 200 Euro, oltre a dover acquistare varie marche da bollo, ecc.

Non è cosi!

Il 27 gennaio 2017, con la Sentenza n. 2037, la Corte di Cassazione Civile ha stabilito che la registrazione è obbligatoria solo per il contratto di locazione definitivo, non per il contratto preliminare di locazione.

E’ vero che il D.P.R. n. 131 del 1986 – che trovi qui – prevede la registrazione per tutti i tipi di contratto preliminare. Però la Corte di Cassazione ha dato un’interpretazione diversa dell’articolo 1 della Legge n. 311 del 2004. Vediamo cosa dice l’articolo:

“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati.”

Secondo la Corte di Cassazione le parole “i contratti di locazione” indicano solo i contratti definitivi, e non anche i contratti preliminari. Come mai? La stipula di un contratto preliminare contiene solo la promessa di godere dell’uso di un immobile, ma non permette l’effettiva disponibilità dell’immobile. Quando firmi un preliminare di locazione, non ti vengono consegnate le chiavi dell’appartamento, se sei un inquilino. Non inizi a percepire i canoni di locazione, se sei il proprietario dell’immobile.

Questi effetti sono prodotti solo dalla firma del contratto definitivo. Inoltre, l’articolo 1 è stato creato per contenere l’elusione fiscale. E’ ovvio che inizierai a percepire il canone d’affitto solo dopo aver concluso il contratto definitivo. Quindi, ai fini della prevenzione dell’elusione fiscale, la registrazione del contratto preliminare non è necessaria.

I Vantaggi

In sintesi, il contratto preliminare di locazione;

  • produce vantaggi sia per il conduttore che per il locatore, poiché riduce i rischi per entrambe le parti;
  • deve sempre essere stipulato in forma scritta, seguendo il formato ed i contenuti del contratto definitivo;
  • può contenere una clausola che indica i tempi della stipula del contratto definitivo;
  • non è soggetto all’obbligo di registrazione, né al pagamento di alcuna imposta.

Leggi anche:  La Registrazione del Contratto di Locazione Online

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    3 Comments

    1. Salve
      Ho stipulato una promessa di locazione con data di scadenza, il futuro locatore non ha sottoscritto il contratto alla scadenza e io ho trattenuto la caparra.
      Ora siamo in causa , il giudice dara’ estito favorevole ad una ingiunzione di pignoramento nei miei confronti per il valore doppio della caparra poi causa con esito non scontato.
      Il mio avvocato suggerisce di restituire la mendilita’ e pagare le spese legali per uscirne !!
      Non ho parole !

    2. Giovedì ho sottoscritto un compromesso per un appartamento che però mi sono accorta dovrà stravolgere eccessivamente il mio arredo. Ho dato €250 di caparra, posso chiedere di annullare il tutto?

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