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Come cancellare l’ipoteca su un immobile

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L’ipoteca, considerata come forma di tutela nei confronti del creditore, è un argomento che continua a suscitare interesse ancora oggi e spesso, genera dubbi.

In questo articolo ti spiegheremo come cancellare l’ipoteca su un immobile, entrando nel vivo della procedura, con una panoramica iniziale per descrivere sinteticamente di cosa si tratti.

Parleremo inoltre di diverse tipologie di ipoteca, per aiutarti a capire meglio quale strada percorrere per la cancellazione. 

Cos’è l’ipoteca

Se hai richiesto un grosso finanziamento oppure un mutuo ne avrai già sentito parlare; ad ogni modo, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia di cui si avvale un creditore per tutelarsi nel caso in cui il debitore risulti inadempiente nei pagamenti.

In questo modo potrà procedere con l’espropriazione del bene e godere del diritto di prelazione in caso di vendita forzata. 

A ciò si aggiunge anche il diritto di sequela che sta ad indicare il fatto che l’ipoteca segue l’immobile su cui grava e non il debitore.

Ciò significa che se tu, in qualità di proprietario o usufruttuario, decidessi un giorno di vendere o affittare la casa a terze persone, il creditore potrebbe comunque richiedere la vendita all’asta procedendo all’espropriazione.

Cosa dice la legge

Stando all’articolo 2808 del Codice Civile esistono tre tipologie di ipoteca:

  • Volontaria: è quella più comune, viene iscritta ad esempio quando si richiede un mutuo
  • Legale: è circoscritta a casi specifici, come gli atti di alienazione, come garanzia per l’adempimento degli obblighi prescritti
  • Giudiziaria: è l’ipoteca derivante da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o al risarcimento danni da liquidare successivamente.

Chiarito di cosa si tratta, risulta evidente il motivo per cui tante persone potrebbero desiderare di rimuoverla, soprattutto nel caso in cui si abbia intenzione di vendere un immobile.

Vediamo quindi come cancellare l’ipoteca sulla casa.

Cancellare l’ipoteca sulla casa

Come ti abbiamo già anticipato, la situazione più comune è proprio quella dell’ipoteca volontaria iscritta in sede di mutuo, che prende di conseguenza il nome di mutuo ipotecario.

Si parla di mutuo con ipoteca in quanto l’istituto di credito che eroga il mutuo ottiene come garanzia di pagamento la casa stessa, qualora non venisse saldato il debito.

Da ciò puoi chiaramente intuire che una volta giunti alla fine del piano di ammortamento, l’ipoteca verrà cancellata dal notaio, con conseguente consenso alla procedura da parte dell’istituto di credito.

Ma se il tuo desiderio è quello di cancellare l’ipoteca sulla casa fin da ora, o comunque prima di terminare il pagamento di un mutuo, esistono sostanzialmente due strade percorribili.

La prima è quella che riguarda la procedura semplificata nella quale non è necessario sostenere dei costi, mentre l’alternativa è rivolgersi ad un notaio oppure ad un giudice.

Scopriamo però ora diverse tipologie di ipoteca che possono riguardare gli immobili, anche se non ne sono una prerogativa. 

L’ipoteca giudiziaria

L’ipoteca giudiziaria entra in gioco quando è un’autorità ad istituirla, ad esempio in seguito ad una condanna. Lo scopo può essere diverso: potrebbe essere stata iscritta per pagare una somma, un risarcimento danni oppure per l’adempimento di un’obbligazione.

La richiesta potrebbe partire dal creditore, come la banca, che può ricorrere al tribunale nel momento in cui ci sia un’inadempienza nel pagamento di un debito.

Chiaramente, perché il bene venga ipotecato, deve essere iscritto nei registri immobiliari.

Puoi cancellare l’ipoteca giudiziaria saldando il debito, oppure ricorrendo ad una sentenza giudiziaria o con un atto notarile che poi verrà trasmesso all’Agenzia del Territorio perché l’eliminazione divenga effettiva.

Come si fa 

Come ti abbiamo spiegato poco sopra, esistono diversi tipi di ipoteca che, nello specifico, potrebbero richiedere procedure che differiscono fra loro. Considera però che i soggetti a cui rivolgersi restano sempre gli stessi, ovvero il giudice o il notaio. 

Devi tener presente, però, che affinché la cancellazione abbia inizio, dovrai per prima cosa ottenere il consenso scritto del creditore, anche attraverso una scrittura privata. Il tutto dovrà poi essere autenticato con l’intervento di un Pubblico Ufficiale. Il procedimento è diverso invece se sei già in possesso di un’ordinanza del tribunale.

Dopo aver ottenuto il consenso, dovrai presentare la documentazione al Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile. Considera che la procedura non è automatica e che  il conservatore potrebbe rifiutarsi di procedere in tal senso nel caso ci siano ancora dei debiti da saldare.

I documenti necessari per cancellare l’ipoteca

Ti abbiamo spiegato a grandi linee qual è il percorso che bisogna seguire per cancellare l’ipoteca su un immobile. Entrando più nello specifico, scopriamo quali sono i documenti da presentare al Conservatore.

Trattandosi di un atto formale, dovrai essere minuto dei documenti di identità comprensivi di codice fiscale, sia tuo che del creditore; se si tratta di una banca o di un’azienda ci sarà un soggetto rappresentate che sarà minuto di relativa delega.

Bisogna altresì presentare l’atto di compravendita del bene, che torna utile anche nel caso di cancellazione di ipoteca legale, oltre al contratto di mutuo e all’attestazione dell’ultimo pagamento.

Come già anticipato nel paragrafo precedente, dovrai possedere anche l’atto notarile dove viene attestato il consenso scritto del creditore alla rinuncia dell’ipoteca oppure un provvedimento giudiziario che ordini la sua cancellazione.

I costi

I costi per la cancellazione dell’ipoteca su un immobile non sono sempre uguali e possono spaziare dall’essere completamente gratuiti per il debitore, come nel caso della procedura semplificata relativa ai mutui, al comportare delle spese non indifferenti.

In quest’ultimo caso rientrano le ipoteche giudiziarie e legali, i cui costi non si possono prevedere in maniera univoca in quanto dipendono anche dalle figure professionali coinvolte, come avvocati e notai.

In aggiunta, considera che esistono delle tasse da pagare al Conservatore che comprendono 59 euro di imposta di bollo, 35 euro di tassa ipotecaria e lo 0,5% dell’importo dell’ipoteca, con una soglia minima di 200 euro.

Cancellare l’ipoteca iscritta da Equitalia

Esistono anche dei casi in cui l’ipoteca sull’immobile è iscritta da Equitalia. È il caso in cui ad esempio non siano state saldate cartelle di pagamento per importi complessivi superiori a 20.000 euro

A questo proposito considera anche che, se la somma totale dovuta dovesse superare i 120.000 euro, il Fisco potrebbe procedere con il pignoramento della casa e la sua successiva vendita all’asta. 

Prima che la questione possa destarti preoccupazione, è bene precisare che si tratta di casi eccezionali. Considera infatti ciò che potrebbe comportare per l’Agenzia la vendita forzata di un immobile in termini di costi e burocrazia.

In aggiunta, se la casa ipotecata è la tua abitazione civile, questa non potrà essere pignorata, nemmeno al superamento dei 120.000 di insoluti.

In conclusione, l’ipoteca è una procedura che serve a tutelare il creditore, ma ne esistono di diversi tipi, ai quali corrispondono modalità diverse per la cancellazione.

Cancellare l’ipoteca è ad ogni modo un’operazione possibile, anche se con le eventuali difficoltà che ti abbiamo in precedenza.

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