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Tempi di vendita: quali sono le città dove si vende casa velocemente

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I tempi di vendita di una casa (e degli immobili in generale) sono fra gli indicatori che contribuiscono a determinare lo stato di salute del mercato immobiliare. In questo testo ti descriveremo in quali grandi città italiane si vende casa più velocemente e in quali altre invece i tempi tendono ad allungarsi. 

Tratteremo della situazione specifica di due grandi città come Milano e Bologna, dei capoluoghi di provincia e il rapporto tra questi ed i tempi di vendita nell’hinterland. Non potranno mancare alcune considerazioni in merito ai tempi di vendita ed alle conseguenze della pandemia da COVID-19.

I tempi di vendita: un indicatore fondamentale

Come ti abbiamo già accennato nell’introduzione, il tempo necessario per la riuscita di una vendita di un immobile è un fattore molto significativo per valutare lo stato del mercato immobiliare

Per quanto riguarda i tempi medi di vendita, considera che a livello nazionale questi risultano lievemente peggiorati rispetto ad un anno fa, come d’altronde non era difficile aspettarsi in seguito alla pandemia ed agli esiti che avuto sui mercati. 

Un riferimento molto esaustivo da questo punto di vista è quello dato dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Tecnocasa. Questo studio è interessante in quanto consente di estendere le considerazioni fino al 2010 ed inoltre è stato strutturato con focus su diversi luoghi; vengono infatti presi in esame le grandi città, i loro hinterland ed i capoluoghi di provincia.

Entreremo più nel dettaglio nei paragrafi che seguono, ma considera che in media sono necessari 146 giorni per vendere un immobile nei capoluoghi di provincia, mentre la media si attesta sui 157 per l’hinterland.

L’andamento storico dei tempi di vendita 

Sempre in riferimento ai dati dell’analisi citata in merito ai tempi di vendita, possiamo osservare alcuni aspetti. 

Il dato che salta maggiormente all’occhio, considerando la serie storica dei tempi di vendita degli immobili, riguarda l’anno 2012, durante il quale venne raggiunto il picco massimo con una media di 184 giorni.

Durante l’anno successivo si è assistito ad un miglioramento medio trascurabile, ma la tendenza avrebbe subito un’inversione a partire dal 2014 con tempi  in netto calo, fino al valore minimo del 2020, con una media di 109 giorni.

Il 2021 non starebbe però confermando questa tendenza al ribasso, come è facile immaginare. Considera che al momento, pur con dati parziali, i tempi stimati di vendita sono infatti saliti a 118 giorni.

Gli effetti del lockdown

L’aumento dei tempi di vendita dell’anno in corso non è però il frutto di un rallentamento delle tempistiche costante per tutta la pandemia. Infatti in seguito al termine del primo lockdown nel 2020, si è potuta osservare una parziale ripresa, a cui ha però fatto seguito un nuovo periodo di incertezza e di conseguente rallentamento sui tempi di vendita.

Le cause, come probabilmente avrai avuto modo di sperimentare più o meno direttamente, sono legate alle variabili riconducibili alla stessa pandemia, come ad esempio l’incertezza in merito alla stabilità del posto di lavoro e alla conseguente possibilità di ottenere un credito.

Per la precisione, come abbiamo peraltro avuto modo di spiegarti in altre occasioni delle pagine di questo blog, la situazione non è uniforme in quanto nonostante la pandemia e le eventuali difficoltà, non è venuta meno la necessità di acquisto da parte di alcune categorie di persone, come nel caso di necessità di acquisto della prima casa o di passaggio ad un immobile di categoria superiore, soprattutto per quanto riguarda le fasce di prezzo più elevate.

Torniamo però i dati specifici dei capoluoghi di provincia e scopriamo come si articolino i tempi di vendita dell’immobile nelle grandi città a partire da Milano e Bologna.

Vendere nelle grandi città: il caso Bologna e Milano

Continuando ad osservare i dati emersi dall’analisi già citata, se poniamo l’attenzione sui tempi di vendita medi delle grandi città, possiamo osservare che le tempistiche di vendita sono pari in media a 118 giorni, rispetto ai 109 di un anno fa. L’aumento dei tempi di nove giorni non è però rappresentativo della situazione di tutti i capoluoghi.

I dati di Bologna e Milano spiccano infatti fra le grandi città perché risultano essere le due metropoli in cui si riesce a vendere casa più velocemente. Infatti i dati registrano 57 giorni per Bologna e 60 giorni in media per Milano, valori che rappresentano i tempi più rapidi in assoluto.

A questo proposito considera che la terza città in ordine di rapidità di vendite è Firenze con una media di 94 giorni, pari cioè a circa un mese in più rispetto ai tempi di Milano e Bologna. Ma cosa accade negli altri capoluoghi?

Le altre città

Nella classifica delle grandi città Bologna e Milano vengono seguite da Firenze e Napoli, con 94 e 110 giorni. Ma osservando i dati delle altre grandi città italiane prese in esame, colpisce innanzitutto il caso di Bari che si posiziona all’ultimo posto con 162 giorni.  Inferiori, anche se solo parzialmente, i dati delle altre tra le ultime classificate: Palermo (150 giorni) e Verona (151 giorni).  

A parte i casi estremi, considera comunque che nella maggior parte dei capoluoghi di provincia i tempi di vendita superano i 100 giorni.

In merito alla distribuzione dei tempi non è possibile stabilire una correlazione relativa alla posizione; in altre parole essere situate al Centro, al Sud o al Nord non è un indicatore in merito ai tempi di vendita, escludendo però i casi delle tre città dove si vende più rapidamente.

Fino ad ora ti abbiamo parlato di capoluoghi di provincia; ma quali sono i tempi medi di vendita spostandosi appena al di fuori di queste città? Ecco cosa è emerso dai confronti tra capoluoghi ed hinterland.

Vendere nell’hinterland

Come ti abbiamo già anticipato, in media nell’hinterland il tempo di vendita che viene registrato è di 157 giorni. Il dato medio è nettamente superiore rispetto a quello della media dei capoluoghi e questa tendenza si rivela reale anche confrontando i dati delle singole città; quello che puoi notare è infatti un tempo di vendita mediamente superiore rispetto a quello della città di riferimento. 

È anche interessante notare come non ci sia una diretta correlazione nella classifica dei tempi di vendita tra le due posizioni cioè, in altre parole, come la rapidità di vendita nel capoluogo non si rifletta necessariamente anche sugli immobili collocati nei dintorni dello stesso.

Analizziamo alcuni casi a nostro parere significativi. Tornando a Bologna, possiamo osservare come i 57 giorni netti per vendere una casa nel centro cittadino diventino quasi il triplo spostandosi nell’hinterland (153 giorni).

Meno accentuata la differenza che si riscontra nei tempi di vendita dell’immobile a Milano dove come ti abbiamo descritto in precedenza, i tempi medi sono pari a 60 giorni per il capoluogo ma aumentano di quasi 100 giorni spostandosi verso l’hinterland, con una media pari a 156.

In quest’ottica è meno importante la differenza che si osserva tra capoluogo e hinterland per le altre città analizzate, anche se i tempi di vendita sono nella maggior parte dei casi superiori di circa un mese.

L’analisi dei dati indicati, ti ha permesso di capire in generale quale sia l’andamento dei tempi di vendita delle case e degli immobili nel nostro paese; tuttavia considera che queste tempistiche, oltre che dalla posizione dell’immobile, possono essere influenzate da moltissimi fattori non sempre prevedibili e talvolta con logiche non semplici da individuare.

Per questo motivo il nostro consiglio rimane sempre quello di rivolgersi ad un professionista o ad un’agenzia immobiliare, che si dimostreranno certamente capaci di ottimizzare i tempi di vendita.

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